תמי
יזמות נדל"ן עשויה להיות משתלמת ורווחית, אבל כמו בכל תחום גם כאן: כדי להצליח בה בצורה הטובה ביותר, מומלץ לרכוש ידע מקיף כמה שניתן ולהעמיק את ההבנה.
בניגוד לשמה, יזמות נדל"ן אינה עוסקת בנדל"ן בלבד, אלא משלבת תחומי ידע נוספים הקשורים בה קשר הדוק.
היכרות טובה של יזם.ת הנדל"ן את המונחים הנוגעים לתחומי ידע משיקים אלה תסייע לא רק להבין את משמעותם, אלא תאפשר לשאול את השאלות הנכונות, להתנהל טוב יותר מול הגורמים והגופים השונים ובסופו של דבר, תסייע להשיג את התוצאות העסקיות הטובות ביותר בתחום.
בשל העובדה, כי לא ניתן לסקור במאמר אחד את כלל המושגים המקצועיים הנוגעים לתחום יזמות הנדל"ן, יעסוק מאמר זה במונחי יסוד הקשורים לארבעה תחומים עיקריים בלבד: תכנון ובניה, היבטים עסקיים, חוק ומשפט, בנקאות ומימון.
תכנון ובניה
תחום התכנון והבניה רחב מאוד וכולל מושגים מקצועיים רבים. למרות שנדמה, כי מושגים אלה הינם טכניים – פרוצדורליים במהותם, הבנה שלהם היא חשובה ליזם.ת לשם מיצוי פוטנציאל הנכס ומיקסום הרווחים בעסקת היזמות.
תחילתה של עסקה יזמית בנדל"ן הוא בבחינה תכנונית של הקרקע הרלוונטית. כך, יש לבדוק את כלל התוכניות החלות ביחס לקרקע: תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות. 'תמ"א 38' היא דוגמה ל'תוכנית מתאר ארצית' שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והמאפשרת ביצוע פרויקטים נקודתיים של התחדשות עירונית. תוכניות מתאר ארציות נוספות עוסקות בייעודי קרקעות, שמירה על עתיקות, מקומות קדושים וערכי נוף, התוויית רשת דרכים ראשיות ועוד.
'תוכניות המתאר המחוזיות' קובעות את הפרטים הדרושים לביצוע תוכניות המתאר הארציות במחוז ומנחות את הרשויות המקומיות בתחום המחוז, כיצד יש לבצע את תוכנית המתאר המקומית.
'תוכניות מתאר מקומיות' מסדירות את התכנון והבינוי העירוני וכן את חלוקת השטחים בהתאם לייעוד ולשימוש בהם. תכנית מתאר מקומית כפופה להוראות הקבועות בתוכנית מתאר מחוזית וארצית.
גם וועדות התכנון מחולקות באופן דומה:
'הועדה הארצית לתכנון ובניה' מהווה את הגוף הבכיר ביותר בישראל לתכנון ובניה האחראי על תוכניות מתאר ארציות, ייעוץ לממשלה בנוגע לחוק התכנון והבניה, הגנה על מקומות לשימור וערכי טבע ונוף, תכנון מתקני תשתיות ועוד. 'הועדה המחוזית לתכנון ובניה' הנה גוף ממשלתי ציבורי בעל סמכות משפטית תכנונית, ביקורתית ושיפוטית (ישנן שש ועדות מחוזיות ברחבי הארץ).
'הועדה המקומית לתכנון ובניה' היא הגוף הפועל ברשות המקומית ולו סמכות הרישוי בתחום הבניה באזור.
כאשר נשקלת האפשרות לבנות על קרקע מסוימת, יש לעיין כאמור בכל התוכניות הרלוונטיות, לוודא כי 'ייעוד הקרקע' אכן מתאים לבניה (סוגי הייעוד העיקריים הקיימים: מגורים, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, תיירות, שטחים פתוחים ותחבורה) ולנתח את 'זכויות הבניה' הקיימות, קרי השטחים שניתן לממש בנכס מכוח התוכניות החלות עליו.
במידה ולאחר בחינת פרמטרים אלה ואחרים עולה, כי ניתן לבנות על הקרקע את הנכס/ הפרויקט הרצוי, יש להכין, בעזרת בעלי מקצוע, תכנית אשר תפרט את הנכס שעתיד להבנות ולהגישה לאישור הוועדה המקומית במסגרת 'בקשה להיתר בניה'. הוועדה תוודא, כי הבקשה עומדת בכל התוכניות החלות על השטח ותאשרה בכפוף לתשלום מלוא האגרות וההיטלים לרבות:
'אגרות בניה' הנקבעות בהתאם לסוג הבניה המבוקשת ולתעריפי הרשות, 'אגרות פיתוח' המשולמות לרשות המקומית לשם כיסוי עלויות הפיתוח כגון: סלילת כבישים ומדרכות, תיעול, ביוב, צנרת מים וכו' ו'היטל השבחה' המשולם על ידי בעל הנכס לוועדה המקומית, בגין עליית שווי הנובעת מאישור תכנית הבנייה.
היבטים עסקיים
הפניה ליזמות נדל"ן נעשית לרוב במטרה למקסם את התשואה על הכסף של היזם.ת. על מנת להצליח לעשות זאת, חשוב לבחון מהי דרך ההתאגדות הנכונה ביותר לביצוע עסקת היזמות, מהי ההשקעה הכספית הנדרשת בשלבי העסקה השונים, מהן ההכנסות וההוצאות הצפויות בעסקה וכן, מהו סוג עסקת היזמות המתאים ליזם.ת שמבקשים לערכה.
ישנן עסקאות ייזום נדל"ן מסוגים שונים כגון רכישת נכס והשבחתו לשם מכירתו. בהקשר לסוג עסקאות זה חשוב להבין, כי 'השבחה' משמעותה עליית שווי נכס מקרקעין, ממנה ייהנה בעל הנכס. הרווח שיופק ממימוש נכס המקרקעין, כתוצאה מאותה פעילות יזמית אשר הביאה להשבחת הנכס (כדוגמת שינוי ייעוד/הגדלת אחוזי בנייה/הפשרה או פיתוח הקרקע ועוד) נקרא 'רווח יזמי'.
חוק ומשפט
כל עסקת יזמות נדל"ן מערבת היבטים משפטיים רבים. העיסוק המשפטי אינו מתחיל בשלב ניהול משא ומתן לקראת חתימת ההסכם, אלא ראשיתו בשלבים מוקדמים הרבה יותר: בבדיקת הזכויות בנכס, לרבות זהות בעלי הנכס והסרת מכשולים, ככל ואלה קיימים.
בדיקת נסח הטאבו של הנכס נשוא העסקה מהווה את השלב הראשוני בבחינה המשפטית הנדרשת. 'טאבו' הוא שם כולל ללשכות המקרקעין בהן מבוצע ומנוהל רישום המקרקעין ומתועדות בהן כל הפעולות שנעשות בקשר לנכס. בלשכות הטאבו מופק 'נסח טאבו' המהווה מסמך משפטי מחייב המציג פירוט אודות הנכס כגון: בעלי הנכס, קיומן של הערות אזהרה, משכנתאות, צווים שונים, עיקולים, שטח הנכס ועוד. נסח הטאבו הוא מסמך חשוב לאין שיעור, שכן פרט לזהות בעלי הנכס הוא מלמד גם על זכויות והתחייבויות שקיימות בקשר אליו לטובת צדדים שלישיים.
כך לדוגמה יכול נסח טאבו להעיד על קיומה של 'הערת אזהרה' לפיה ישנה התחייבות קודמת של בעלי הנכס למכרו לאדם אחר, או כי נדרשת הסכמת גורם מסוים לעסקה, או כי ישנה מניעה מלבצע את העסקה (למשל, כיון שישנו חוב לרשות המקומית, או כיון שהנכס מעוקל) ועוד.
נסח הטאבו יכול ללמד גם על קיומה של 'זיקת הנאה' שמהווה זכות המוקנית לאדם או לישות לשימוש במקרקעין השייכים לאחר, למרות שהם אינם בעלי החזקה בנכס.
רישומים נפוצים נוספים בנסחי טאבו שחשוב להכיר:
'זכות ראשונים' המקנה קדימות לאחד מבעלי הנכס לרכשו בעת המכירה.
הערה בדבר קיומו של 'הסכם שיתוף' שנערך בין בעלים שותפים במקרקעין (למשל בבתים 'דו משפחתיים') והמסדיר את חלוקת השימוש ביניהם בנכס, זיקת ההנאה של כל אחד מהשותפים ועוד.
הבעלות הרשומה בנסח יכולה להיות בעלות פרטית (קרקע כזו מכונה 'קרקע פרטית'), או בעלות המדינה / קרן קיימת לישראל בניהול רשות מקרקעי ישראל / רשות הפיתוח (קרקע כזו מכונה 'קרקע מינהל'). קרקעות מינהל למעשה 'מוחכרות' (כלומר מושכרות לטווח ארוך של מעל חמש שנים) או מושכרות וכל עסקה בהן מצריכה התנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולעיתים ביצוע תשלומים שונים.
בנקאות ומימון
בחינה חשובה נוספת שיש לערוך לפני כניסה לעסקת יזמות הנדל"ן, היא זו הנוגעת לפן הכלכלי של העסקה. במקרים רבים, ה'הון העצמי' קרי סכום הכסף העומד לרשות היזם.ת ממקורות עצמאיים, אינו מספיק למימון רכישת הנכס ועל כן ניטלת הלוואה ממוסדות פיננסיים (או גופי מימון נוספים כגון: קרנות וחברות ביטוח).
ישנם סוגים שונים של הלוואות שניתן לקבל והבחירה איזו הלוואה היא המתאימה ביותר, תיעשה תוך שקלול מספר פרמטרים ביניהם, מהות עסקת הרכישה שמתבצעת, הסכום שנדרש להשלמת העסקה אל מול ההון העצמי הקיים, בטחונות שהיזם.ת יכול.ה לתת כנגד ההלוואה ועוד.
להלן מספר סוגי הלוואות נפוצות:
'הלוואת בלון' בה הקרן, הריבית והפרשי ההצמדה נפרעים בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה. 'הלוואת סולו' הניתנת ללא בטחונות או ערבים, 'הלוואת נון רקורס' בה הבטוחה היחידה היא הנכס הנרכש, 'הלוואת מזנין' שהינה קצרת מועד ומשמשת להשלמת ההון העצמי הדרוש.
מושגים נוספים בתחום הבנקאות והמימון שחשוב להכיר:
'שווי שוק' של הנכס, כלומר הסכום שניתן לקבל עבור נכס מקרקעין בעסקה המבוצעת בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
'לוח שפיצר' – שיטה לחישוב החזרי משכנתה צפויים, המבוססת על חישוב שבו ההחזר התקופתי זהה במשך כל תקופת ההלוואה.
'דו"ח אפס' – דיווח המוגש בדרך כלל לבנקים, לצורך בקשת ליווי פיננסי לבניה. הדיווח מבוצע על ידי שמאי/ת מקרקעין וכולל פרטים על מצב הנכס: תיאור, סביבה, זכויות בנייה, תחזית עלויות הבנייה וכו'.
'ליווי בנקאי' / 'ליווי פיננסי' – מימון המתקבל ממוסד בנקאי או מגורם פיננסי מקצועי בעת הקמת פרויקט נדל"ן. במצב שבו ישנו ליווי פיננסי לפרויקט, מועברים התשלומים של רוכשים הדירות ישירות ל'חשבון הליווי' שהנו חשבון שנפתח באופן ייעודי לפרויקט. בגין תשלומים אלה, מונפקות לרוכשים 'ערבויות חוק מכר'.
שווי לבטוחה – שווי הנכס, כפי שהוא נאמד על ידי שמאי.ת לשם אומדן שווי לקבלת מימון ע"ח הנכס. השווי לבטוחה מגלם הפחתה ביחס לשווי השוק בגין מימוש מהיר שעלול להתרחש.
*****
יזמים ומשקיעים בתחום הנדל"ן נתקלים במהלך ההשקעה, בעשרות רבות של מונחים מקצועיים, הנוגעים לתחומים משיקים שונים. כדי לרכוש את השפה החדשה שלא בהכרח שגורה בפי היזם.ת / המשקיע.ה המתחיל.ה ולהיות מסוגלים לדבר אותה, כדאי לבצע תהליך של לימוד עצמי וכמובן, להיות מלווים על ידי אנשי ונשות מקצוע אמינים ומנוסים.
אשמח ללוותכם בעסקת ההשקעה / היזמות שלכם ולהפוך את התהליך עבורכם לקל, נגיש וברור על-מנת להבטיח את התוצאות האופטימליות של העיסקה.
שלכם, תמי