תמי
בחמישי-שישי האחרונים (תחילת מרץ 2019) ביקרתי במתחם הדירות Ceaser Resort בדרום מזרח חלקו הצפוני / הטורקי של האי קפריסין.
אסקור בפניכם את עיקר האספקטים הנדרשים לבחינת המקום כהזדמנות נדל"נית ואין ספק שמדובר בהזדמנות שראוי לבחון.
נתחיל ממעט רקע –
הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין נוצרה בשנת 1975, עם חלוקת האי קפריסין לשתי ישויות פוליטיות.
בשנת 1960 קיבלה קפריסין עצמאות מבריטניה בהתאם להסכם חלוקת שלטון בין הקהילה היוונית לקהילה הטורקית באי.
בהסכם הובטח כי בריטניה תוסיף להחזיק בסיסים צבאיים באי (אחד הבסיסים – דקליה, נמצא בדרום אזור החיץ, ובסיס נוסף – אקרוטירי, נמצא בחלק היווני).
המתח בין הקהילות גבר בעקבות הפיכה צבאית שביצעו קפריסאים-יוונים בעידוד השלטון הצבאי ביוון, שמטרתה היתה לאחד את קפריסין עם יוון.
בתגובה להפיכה, פלש צבא טורקיה לקפריסין הצפונית ויצר חיץ בין האזור שבו הייתה מרוכזת האוכלוסייה הטורקית ליתר חלקי האי.
200 אלף קפריסאים-יוונים שהתגוררו בצפון האי נמלטו או גורשו אל דרום האי, לאזור השליטה של הממשלה הקפריסאית-היוונית, ובמקביל נמלטו או גורשו 60 אלף קפריסאים-טורקים אל צפון האי.
צפון קפריסין הכריזה רשמית על עצמאות ב-1983, והיא פועלת כרפובליקה עצמאית, אלא שאינה זוכה להכרה בינלאומית בעצמאותה.
בין הצד היווני לטורקי פעילים היום 7 מעברי גבול לאורך כל שעות היממה.
האוכלוסיה באי מונה כ-350 אלף איש, טורקים ברובם.
המטבע המקומי הרשמי הוא לירה טורקית, אבל בפועל כמעט בכל מקום ניתן לשלם במטבעות זרים (פאונד, יורו ודולר).
הפרויקט ומיקומו –
ה- Ceaser Resort הינו פרויקט דירות רחב הכולל כ-2,000 דירות קיימות (עם עתודות בניה של כ-6,000 דירות נוספות).
הפרויקט כולל בנייני מגורים בתמהיל דירות מגוון ובכללו: דירות סטודיו 42 מ"ר, דירות סטודיו 52 מ"ר, דירות 2 חדרים, דירות 3 חדרים, ופנטהאוזים).
הנוף הנשקף מהדירות פונה בעיקר לעבר בריכות המתחם ולעבר קו החוף.
בין הבניינים מתפרסים: בריכות שחיה ובריכות נוי, ופסיליטיס מלאים כגון: מסעדות, מועדון ילדים וגן ילדים לתושבי המתחם, מכון כושר, ספא, סופרמרקט, סלון יופי, מכבסה, וכעת נפתחות נקודות מסחריות נוספות לרווחת הדיירים ואורחי המתחם.
הפרויקט הוקם ומנוהל ע"י חברה ישראלית בשם Afik Group, חברה עתירת נסיון בבניה, הפעילה במקום כבר למעלה מ-14 שנים.
מעבר לפרויקט המוצג לחברה מתחם של פרויקט וילות עם בריכות פרטיות על קו החוף (מחירן כ-3 מיליון ש"ח) שגם בשטחו פסיליטיס כגון: בריכה מרכזית, מסעדות, מכון כושר ונקודות מסחריות נוספות בפיתוח.
בסמיכות לפרויקט זה על קו החוף יוזמת החברה כיום את Ceaser Blue – פרויקט דירות נוסף בדומה לפרויקט הקיים, שיכלול גם פארק מים חדשני עם בריכת ים ומגלשות.
בכל מתחמיה מציעה החברה לרוכשי הדירות והבתים שירותי ניהול מלאים, הכוללים השכרות לטווח קצר או ארוך, תחזוקה, נקיון ועוד, בתמורה לדמי ניהול החל מכ-200 ש"ח בחודש (תלוי יחידה והסכם).
טווח מחירי הדירות בפרוייקט הקיים נע מכ-200 אש"ח ועד לכ-1.2 מיליון ש"ח. התשואה הפוטנציאלית הינה בטווח של 12%-7%, תלוי באופי ההשכרה ובהסכם מול החברה.
הגעה, מיקום ואטרקציות סביב –
ההגעה למתחם הפרויקט כרוכה בנסיעה של כארבעים דקות משדה התעופה הבינלאומי של קפריסין היוונית ב- Larnaca.
על אף מעברי הגבול הפתוחים והתנועה הערה של התושבים עצמם בין הצד היווני לצד הטורקי, רשויות ההגירה בשדה התעופה מקשות על המעבר לצד הטורקי דרכן, אז אם נוחתים שם ופניכם לעבר הצד הטורקי עליכם להיערך מראש לשהות בצד היווני תחילה או לפתרון אחר.
אפשרות אחרת היא לנחות בשדה התעופה המקומי ארג'ן, הממוקם במרחק נסיעה של כשעה ממתחם הפרויקט, בטיסה מטורקיה.
הפרויקט עצמו ממוקם כאמור בדרום מזרח חלקו הצפוני של האי, בתחום עיר שנקראת Iskele.
במרחק 10 דקות ממנו ישנו בית חולים גדול, ובמרחק של כחצי שעה, ממוקמת עיר גדולה יותר ששמה Famagusta – עיר נמל, ובה שני מעברי גבול חדשים לצד היווני בסמוך ל- Ayia Napa, חנויות, חיי לילה, מסעדות, ואוניברסיטה גדולה עם מגוון פקולטות רחב ומסלולי לימוד למקצועות מבוקשים, המונה כ-30 אלף סטודנטים (בינלאומיים, הלימודים בה באנגלית).
עיר הבירה של צפון ודרום האי היא Nicosia, הממוקמת במרחק נסיעה של כשעה.
העיר מחולקת ובצידה הטורקי נקראת Lefkosa.
עיר נוספת המצויה במרחק נסיעה של כשעה היא Kirenia, המפורסמת בשל נופיה והנמל בה.
אטרקציה נוספת במרחק שעה נסיעה היא ה- Karpaz Gate Marina בלשון הצפונית של האי. מעגן וסביבו מתחם בילוי ונופש, גם הוא פרי יוזמה ובעלות ישראלית.
מיזם תיירותי נוסף המצוי בקירבת מקום הוא יקב "אטל", של משפחת פרידמן הישראלית, ובו 50 דונם של כרמים שמפיקים שמונה זני יין תוצרת ענבים ישראליים מזיכרון יעקב, 31 סוויטות אירוח ומסעדת שף.
אוכלוסיה וביקושים –
עיקר האוכלוסיה המתגוררת במתחם הפרויקט כוללת סטודנטים בגירים, אנגלים-רוסים-וסקנדינבים שהעתיקו את מקום מגוריהם בשל מזג האוויר, וכן נופשים מכל העולם לאורך השנה ובמהלך העונה החמה (מאי-אוקטובר) המתארחים במקום לתקופות קצרות, ונהנים מהנוף והאטרציות שיש למקום להציע במחירים זולים (באופן משמעותי ביחס לצד האי היווני ובכלל).
אופי הקרקע, רישוי ורישום זכויות –
ניתן לסווג את אופי הקרקעות בצפון האי ל-3: 1- קרקע שאינה סחירה ונתונה בשליטה של כוחות צבאיים ו/או מדינה, 2- קרקע שהיתה ונותרה בבעלות טורקית, 3 – קרקע בהיתה בבעלות יוונית ויש לפדות אותה / שנפדתה כבר – משמע: שולמו בגינה פיצויים לבעלים המקוריים היוונים שלה.
הקרקע עליה בנוי הפרויקט היא קרקע מוסדרת ששולמו בגינה פיצויים, היא נושאת את כל האישורים והאסמכתאות על כך ואת רישום הבעלות בטאבו המקומי / הקושאן.
כל דירה הנרכשת בפרויקט נרשמת ע"ש הרוכש לאחר תשלום מס בשעור 3% המסדיר את רישום הזכויות בקרקע, מס שיש לשלם גם במעמד המכירה לשם העברת רישום הזכויות הלאה.
מומנטום –
בבחינה נדל"נית אין ספק כי המקום נושא הזדמנות, אמנם לא מדובר בשוק ראשוני לחלוטין, אבל עדיין סף הכניסה אליו והפוטנציאל נושאים הזדמנות הן כנכס מניב הנושא תשואה שוטפת נאה והן כנכס הנושא פוטנציאל אמיתי לעליית ערך.
מחירי הדירות עולים כל שנה, ובמבט של שלוש שנים לאחור הכפילו עצמם.
הפיתוח במקום ניכר, הן סביב לפרויקט והן באי בכלל, הן מהכיוון הציבורי והן מהכיוון הפרטי-יזמי.
היקף הקרקעות שנפדות מבעליהם המקוריים היווניים הולך ועולה (הוקמה מנהלת מקומית המאפשרת לבעל הקרקע המקורי לדורותיו פיצוי בהתאם לשווי הקרקע הנוכחי, עם הוכחת בעלות על הקרקע), וככל שהליך פדיון הקרקע יגיעו לקיצו וכל הקרקעות יהיו טורקיות, לצד המשך הפיתוח וההשקעות החיצוניות שנכנסות לאי סביר מאוד כי ערכי הנדל"ן יקפצו בו.
קפיצה קטנה ובהחלט שווה בחינה (-: