פיזור. פיזור. פיזור. פיזור

תם עידן ההשקעות בשוק הדיור המקומי – חלופות השקעה

ירידות בתשואה השוטפת מדירות להשכרה ומיצוי רווחי ההון מהשקעות נדל"ן מקומיות, לאור פעולות הממשלה להפחתת אטרקטיביות ההשקעה בשוק הדיור בארץ הובילו משקיעים לחפש השקעות חלופיות. לפי דוח בנק ישראל שפורסם לאחרונה, החלופות הבולטות הינן: השקעה בנדל"ן מניב למגורים בחו"ל, השקעה במשרדים בארץ, והשקעה בקרנות שמתמחות בהשקעה בנדל"ן. 

פיזור על שום מה

בהתאם לאותו דוח, בשנים 2015-2017 הסתכמה ההשקעה הממוצעת של משקי הבית הישראלים בנדל"ן בחו"ל בכ-1.7 מיליארד לשנה.

השקעה בנדל"ן, עלולה לגלם סיכונים רבים בשל נעלמים שאיננו בהכרח ערים להם. על כן, ככל ויש ביכולתנו לאסוף מידע ולנתחו בעזרת גורמים מקצועיים, ובדרך זו לצמצם נעלמים ככל שניתן, ראוי שנעשה זאת.

יחד עם זאת, יש מעט נקודות המהוות קונצנזוס בקרב כל הפעילים בעולם ההשקעות על סוגיו השונים, בין אם הינם משקיעים, ובין אם הינם מנהלי תיקים או מנהלי השקעות בעצמם.

אחת מהנקודות הללו הינה פיזור השקעות, המנחה אותנו בשפה שכולנו מכירים "לא לשים את כל הביצים בסל אחד". כמשקיעים או משקיעים פוטנציאליים לאור נתוני השוק הנוכחיים, ראוי שנתעמק בנקודה זו.

מודל הפיזור של נדל"ן בהתאמה אישית

כאשר אני מדברת על פיזור, וככל שתיק ההשקעות מאפשר בהתאם לסכום ההתחלתי בו, אני נוהגת לציין את הנקודה ארבע פעמים: פיזור. פיזור. פיזור. פיזור.

ארבע פעמים, על שום מה?

הפיזור הראשון – נוגע לפיזור על פני סוגי נכסים שונים. ניתן לחלק השקעות לארבעה סוגי נכסים: מניות, אג"ח, נדל"ן ונכסים אלטרנטיביים (אנרגיה ירוקה, אמנות, זהב, קרנות גידור, הייטק ופרייבט אקוויטי). בעבר נדל"ן השתייך לקטגוריית הנכסים האלטרנטיביים, אך בשל מרכזיותו הפך לסגמנט בפני עצמו. אחד מהיתרונות בהשקעה בנדל"ן הינו היכולת למקסם את התשואה באמצעות מומחיות מקומית ותחומית וניהול מקצועי. יחד עם זאת, אין משקיע שמבחינתו יהיה נכון להשקיע את כל הונו בנדל"ן בלבד, גם אם השקעות הנדל"ן שלו מפוזרות. כך למשל, מומלץ יהיה לו לחלק את הונו ולהשקיע ב: מניות ונדל"ן ו/או אג"ח ונדל"ן ו/או נדל"ן ונכסים אלטרנטיביים, ויתר וריאציות.

הפיזור השני – נוגע לפיזור על פני אפיקי השקעה שונים בתוך התחום, למשל: פרויקט השבחת נדל"ן, ו/או פרויקט יזמי לבניה חדשה ו/או רכישת נכס לשיפוץ ומכירה ו/או כניסה לקבוצת השקעה המחזיקה בבעלות משותפת נכסים שונים להשכרה, ועוד.

הפיזור השלישי – נוגע לפיזור על פני אפיקי השקעה המצויים גיאוגרפית במיקום שונה. במונחים מקצועיים נהוג לכנות את הפיזור השלישי כלא קורלטיבי – שכן, הוא מונע השפעה זהה (=קורלטיבית) על כל הפרוטפוליו. כך למשל: משקיע המתעתד להשקיע בשני אפיקים נדל"ניים בארה"ב, ככל שסכום ההשקעה שלו מאפשר זאת, ראוי שישקול לפצל את סכום ההשקעה על פני אפיקי השקעה נדל"ניים שונים (כאמור בסעיף הקודם) שכל אחד מהם ממוקם במקום אחר.

הפיזור הרביעי – נוגע לפיזור על פני אפיקי השקעה המנוהלים על ידי גורמים שונים. במונחים מקצועיים נהוג לכנות את הפיזור הרביעי כפיזור ניהולי. עבור המשקיע, ככל שיש בידו, ראוי שיחלק את השקעתו בשני אפיקים שכל אחד מהם מנוהל על ידי גורם מקצועי אחר.

מימוש הפוטנציאל

האם הון העתק שנסקר בתחילה מושקע ביתר זהירות תוך יישום מודל הפיזור שסקרתי לעיל? ספק רב. הבסיס לנהירה החוצה הוא ברור, סף הכניסה הנמוך ופוטנציאל הרווח הגבוה קוראים לנו אל מעבר לים. הפוטנציאל קיים אך בכדי לממש אותו, עלינו לנהל נאמנה את ההשקעות שלנו ולנקוט ביתר זהירות. אז בבואכם להשקיע, נסו ככל שניתן ליישם את מודל הפיזור של נדל"ן בהתאמה אישית, וזיכרו: פיזור X 4 פעמים (-: