תמי
בשנים האחרונות, עוד טרום עידן הקורונה, השתנו חוקי המשחק, ואיתם גם חלק מן המגמות הנדל"ניות בשווקים. מה שנחשב אולי בעבר כהשקעה בטוחה יחסית, למשל: עוגנים תעסוקתיים באזורי משרדים ושימושי מסחר נלווים סביבם, כבר לא נחשב כזה. באופן כללי אפשר לאמור, שמכלול הפרמטרים שיש לשקלל לפני רכישה נדל"נית השתנה יחד עם כללי המשחק.
על פניו, עד לפני מספר שנים, משרדים נחשבו להשקעה כדאית ומבוססת, עם תשואה נאה בצידה: לא סתם צמחו להם עוד ועוד מתחמי משרדים, במרכזי הערים ובפריפריות, עם סביבה הייטקיסטית מתקדמת, עיצוב מודרני ונעים ופעמים רבות גם שירותי מסחר משלימים, כגון: הסעדה, בילוי ופנאי. אך האם כדאי לרכוש משרדים להשקעה? אם חשבתם או עדיין חושבים על האפשרות, חשוב מאד שתקראו את הכתבה הזאת. כדאי לבחון היטב את מגמות המציאות הנוכחית, ובעיקר להבין לאן נושבות הרוחות, על מנת למקסם את הרווחיות ולהימנע מטעויות שעלולות לגבות מחיר יקר.
- חברות מסחריות רבות מצמצמות שטחי משרדים; ההגבלות שהביאה איתה מגפת הקורונה השפיעו רבות על המשק וחברות רבות צמצמו את מצבת כח האדם שלהן, בין אם בשל פיטורין או בשל הוצאה לחל"ת. זאת ועוד, חברות רבות בארץ ובעולם נוכחו לדעת כי ניתן בהחלט להמשיך ולקיים שגרה עסקית גם כאשר העובדים אינם נוכחים במשרד וישנם מנכ"לים שאף ציינו במפורש כי יאפשרו גמישות רבה יותר בכל הקשור לעבודה מהבית גם בעתיד, נתון שחשוב להביא בחשבון בעת קבלת החלטות נדל"ניות. סביר להניח שהדרישה לשטחי משרד גדולים תקטן במטרה להתאימה למציאות החדשה, וכמובן שהדבר יבוא לידי ביטוי גם בהקטנת הביקוש לשטחי משרד בהמשך.
- ההיצע רב; לאור הגידול בבניית מתחמי משרדים בשנים האחרונות נוצר בשוק היצע גדול של משרדים, שכאמור לא תמיד משחק לטובת הרוכשים. כך שאם אתם מתכוונים לרכוש משרד להשקעה, עדיף להימנע מרכישת משרדים להשקעה באזורים בהם ההיצע, הקיים או העתידי, הינו גדול, שכן אז עלול להיווצר קושי ממשי בהשכרת המשרדים ו/או במכירתם בעתיד. לשם כך תידרשו לחקר שוק מעמיק וגם להבנה בתכניות הבנייה העירוניות.
- מעבר למשרדים שיתופיים; חשוב להבין כי למרות האמור לעיל בנוגע לשינויים שצפויים להתרחש בביקוש לשטחי משרד, חברות ופירמות גדולות, כמו גם נותני שירותים שמקבלים קהל (כגון עו"ד ורו"ח), עדיין צפויים להמשיך ולהחזיק במשרדים. עם זאת, פעמים רבות, אותן חברות ופירמות גדולות מעדיפות לרכוש את הנדל"ן ולא לשכור אותו ולכן, לא כדאי לפתח ציפיות גדולות מדי להשכיר להן את שטחי המשרדים שנרכשים להשקעה. בנוסף, ממילא ברוב המקרים המשרדים שנרכשים על ידי משקיעים הינם קטנים יחסית ולכן אינם מתאימים כלל לחברות ולפירמות גדולות אלא לעסקים קטנים – בינוניים בלבד. אלה האחרונים, שמהווים כאמור את קהל הלקוחות הפוטנציאלי, מעדיפים פעמים רבות לשכור משרדים שיתופיים ולא משרד עצמאי על מנת לצמצם עלויות, במיוחד לנוכח השירותים הנלווים שקיימים במשרדים השיתופיים כגון: שירותי מזכירות, חדרי ישיבות, פעילויות חברתיות (Happy Hour) ועוד.
- עירוב שימושים; המגמה העולמית היום היא של בניית מתחמים שמאגדים תחתם מספר שימושים- מגורים, תעסוקה, מסחר, בילוי ופנאי. עירוב השימושים מאפשר קבלת כל השירותים תחת "קורת גג אחת", חוסך זמן ומשפר את איכות החיים של הדיירים והעובדים. לכן, מומלץ להעדיף רכישת משרדים שנמצאים באזורים בהם ישנו עירוב שימושים או בשטחים המיועדים לכך מבחינה תכנונית שכן הביקוש כאן יהיה גדול יותר ובעל ערך מוסף.
- הוצאות שוטפות; חשוב לזכור ולקחת בחשבון כי גם אם המשרדים שנרכשו כהשקעה לא הושכרו, עדיין קיימת חובה לשלם בגינם את מיסי הארנונה ודמי הניהול, כאשר אלה מחושבים לפי שטח המשרד ברוטו, כלומר לפי השטח הכולל גם את החלק היחסי בשטחים הציבוריים במבנה בו הם מצויים.
לסיכום
אמנם טיוטת חוק ההסדרים שפרסם משרד האוצר לאחרונה (יולי 2020), מעלה את היוזמה להסב עד 50% ממבני המשרדים לדירות מגורים, ע"מ למגר את עודפי היצע המשרדים, להעלות את היצע הדירות, ולייצר ברוח הזמן מתחמים הנהנים מעירוב שימושים.
יישום היוזמה מורכב מאוד, הן מצד היזמים – שהשקיעו בפרויקטי המשרדים שלהם, משאבי תכנון-זמן-וכסף, ועל-מנת לממש את היוזמה יצטרכו להיכנס להליך תכנוני מחודש על כל המשאבים הכרוכים בו, והן מצד הרשויות – שיצטרכו גם הן לייצר תשתית תכנונית-רישויית ולהנגיש שימושים ציבוריים נלווים התומכים במימוש היוזמה.
כך שאין לתלות ביוזמה מעין זו, תקוות גדולות לצמצום היצע המשרדים הקיים והמתוכנן, שיהפוך דווקא את המשרד אותו תרכשו להשקעה, לאטרקטיבי יותר.
משרדים יכולים להוות בנסיבות מסויימות השקעה טובה, אולם אם אתם בוחנים אפשרות לרכוש משרד כהשקעה בעת הזו, הימנעו מרכישה באזורים בהם ישנו היצע גדול של משרדים (קיים או עתידי), העדיפו לרכוש משרדים שנמצאים במתחמים שמאגדים תחתם מספר שימושים וככל שיש לכם אלטרנטיבה כזו, העדיפו לרכוש משרדים שנמצאים במתחמים שיתופיים. בנוסף, קחו בחשבון מבחינה תזרימית את האפשרות שתצטרכו לשאת בתשלומים בגין ההוצאות השוטפות (כגון: ארנונה ודמי ניהול) עד להשכרת המשרד לשוכרים או במקרים בהם המשרד אינו מושכר.
אשמח לסייע לכם וללוות אתכם בתהליך ההשקעה.
תמי