תמי
מצב השוק הנוכחי, שפרס בפני רוכשי דירה ראשונה אופציה תיאורטית לרכישת דירה בהטבה במסגרת פרויקטי "מחיר למשתכן", העמיד קהל רחב של אנשים בפני אתגר לא פשוט.
על קהל זה נמנים משפרי הדיור, החווים קושי במימוש דירתם הנוכחית, בשל הסטת קהל יעד רוכשיה לעבר הבטחת "מחיר למשתכן", ובשל התרחקות הדירה "המשופרת" שמחירה האמיר, בחלק מן המקרים למצב בו ידם אינה משגת.
אתגר זה הוליד עימו דילמות שונות, המעלות לשיקול בקרב קהל משפרי הדיור, חלופות כגון אלה שיובאו להלן:
> היה והצליחו לממש את דירתם הנוכחית, והיה ועליית ערכה מגשר על תוספת ההון העצמי הנדרשת להם כדי לרכוש דירה "משופרת", יתכן ויבחרו לעשות את הצעד ולהתחייב למשכנתא גבוהה יותר, על פני משך זמן רב יותר, ולשלם פי 1.7~ על כל שקל שייקחו ולרכוש דירת מגורים למחייתם.
> היות ומדובר בזוגות מעמד בינוני שפעמים רבות מתמודדים עם עבודות אינטנסיביות, הורות לשניים-שלושה ילדים, משכנתא חונקת ושאר קשיים אובייקטיביים המעמיסים על חייהם, בשלב מסויים, יתכן וישקלו:
>> להשכיר את דירתם ולשכור דירה "משופרת" על מנת שלא ליטול על גבם התחייבות ולשלם עליה בדם ויזע.
או
>> למכור את דירתם, לשכור דירה "משופרת" ולהשקיע את ההון העצמי על מנת שיניב להם תוספת הכנסה למחייתם השוטפת ויממן, גם את תוספת השכירות הנוכחית על המשכנתא ששילמו עד כה וגם מעבר – יתמוך בהם ויאפשר להם מרווח נשימה שעד כה לא היה פתוח בפניהם.
את אלו האחרונים אני זוכה לפגוש.
מבחן מקרה
מעשה שהיה כך היה.
הגיע אליי זוג בשנות ה-40 לחייו, הנמנה על שוק משפרי הדיור, שלאחר בחינה ושקלול מכלול נתוניו החליט שלא לרכוש דירת מגורים עם התחייבות משכנתאית אלא לשכור אותה.
הזוג, מכר דירה במחיר של 2.1 מיליון ש"ח ומאחר ולצורך רכישת דירה "משופרת" שתענה על צרכיו באזור מגוריו הוא נדרש להון עצמי של כ-900 אש"ח (דירה שיכול להשכירה בשכר דירה חודשי של כ-6,500 ש"ח), ובידיו נותר לאחר החזר חובות נוספים שצבר בהלוואות שונות שנטל, סכום נמוך יותר של כ-800 אש"ח, אופציית רכישת הדירה "המשופרת" לא היה פתוח בפניו.
את אותם 800 אש"ח ייעד הזוג להשקעה בנדל"ן.
לאחר בחינת נתוני המוצא, לרבות: מטרת ההשקעה – מידת יציבות הכנסתם השוטפת – הגנות פיננסיות עתידיות מירושות וזרם עתידי מפנסיה ותנאים סוציאליים, ולאחר סקירת עומק של מידע על אפשרויות השקעה בנדל"ן בארץ ומעבר לים והקניית כלים לבחינה וליישום השקעות, פנינו להתוות אסטרטגיית השקעה בהתאמה אישית ותכנית פעולה ליישומה.
לאור הכנסותיהם היציבות והאפשרות למחיה שוטפת מהם, סוכם כי תוספת ההוצאה על דיור, המסתכמת בכ-1,500 ש"ח בחודש, תמומן על ידי תשואה שוטפת מאחד מאפיקי ההשקעה ויתר הכספים יעבדו באפיקים מגדילי הון שלא יניבו תשואה שוטפת אלא רווח הון עתידי.
וכך, פוצלו אותם 800 אש"ח לשלושה אפיקים שונים:
> 80,000 דולר באפיק יזמי בפרויקט בניה חדשה, שעל פי התחזיות בעת החלטת ההשקעה עמד על צפי תשואה של כ-15% לשנה נטו לאחר הוצאות ומס רווח הון 25%.
> 80,000 דולר באפיק השבחה של נכס מולטיפמילי, שעל פי התחזיות בעת החלטת ההשקעה עמד על צפי תשואה של כ-11.25% לשנה נטו לאחר הוצאות ומס רווח הון 25%.
> 200 אש"ח נוספים – לגביהם עמדו שתי אפשרויות על הפרק:
>> רכישת דירת סטודיו למגורים במדינה באירופה, עם תשואה של כ-10% החל (אחרי הוצאות, לפני מס) מעוד חצי שנה (מה שלא היווה בעיה, משום שרב כספי המכירה היו כבר בידם וטרם פינו את הדירה) ופוטנציאל עליית ערך
>> כניסה לקבוצת השקעה בבעלות משותפת על מספר נכסים, עם תשואה של כ-9% (אחרי הוצאות, לפני מס) מיידית
נבחרה האופציה הראשונה.
בסופו של דבר השקיע הזוג כ-800 אש"ח, שצפויים להניב לו במונחים שנתיים כ-96 אש"ח (כ-12% נטו לאחר הוצאות ומיסוי), מתוכם כ-18 אש"ח בשנה אותם פוגשים על בסיס רבעוני, והיתר לאחר שנה וחצי ממועד ההשקעה, בהתאמה כמובן למשך הפרויקט המדויק.
אם אתם מכירים משפרי דיור, המתמודדים עם האתגר, והוא מוליד בקירבם דילמות שונות על החלופות העומדות בפניהם, בשרו להם שיש אפשרויות מעבר למוכר והידוע.