תמי
חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? 6 שאלות שאתם חייבים לשאול רגע לפני
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. האפשרויות ההולכות ומתרחבות במדינות שונות ברחבי העולם, התשואה הנאה והאפשרות למקסם את ההשקעה הנדל"נית הופכת את רכישת הנכסים מעבר לים לאטרקטיבית במיוחד.
אבל איך מתחילים? ויותר נכון מאיפה? ואיך נדע בכלל אם השקעה כזאת אכן כדאית? רמז: הכי חשוב לא לדלג על על השלב החשוב ביותר לפני כל עסקה, והוא: לוודא שהעיסקה אכן מתאימה בדיוק לצרכים שלכם. 6 שאלות שחשוב מאד לשאול רגע לפני שמתחילים לשחק מונופול בכפר הגלובלי מלא האפשרויות.
- האם השקעה בנדל"ן בחו"ל מתאימה עבורי?
השקעה בנדל"ן מעבר לים לא מתאימה לכל אחד ולכן לפני שאתם מתחילים בתהליך בידקו מה מניע אתכם. רצון לקבל תשואה גבוהה וצורך בתוספת הכנסה חודשית קבועה הם סיבות לגיטימיות לגמרי אבל חשוב לוודא שלא תיתבדו ושאפיק ההשקעה שבחרתם אכן פוגש את הציפיות שלכם. ככלל שעור התשואה השנתית השוטפת בהשקעות מניבות בארה"ב יכול להגיע לכ-9% ואף יותר, ובאירופה לכ-5% – ולכן מלכתחילה נעדיף השקעות מניבות בשווקים אירופאיים שהינם בעלי פוטנציאל מבוסס לעליית מחיר. השקעות יזמיות, בכל שוק – בין בארה"ב ובין באירופה, יש לבחון לגופן, בהתאם לפרמטרים המרכיבים את ההשקעה, וככלל בשל הסיכון הגלום בהן וקבלת התשואה רק עם תום הפרויקט, רצוי שיניבו תשואה שנתית העולה על 12% בשנה. בנוסף, שימו יד על הלב ושאלו את עצמכם בכנות האם תוכלו להפקיד את ניהול הנכס ו/או ההשקעה שלכם בידי גורם חיצוני? ישנם אנשים שאינם מסוגלים לעשות זאת ולכן השקעה בנדל"ן מעבר לים, המצריכה אמון ושחרור שליטה, פשוט אינה מתאימה עבורם. ויחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי למרות קיומה של חברת ניהול ברב המקרים, האחראית על התפעול השוטף של הנכס, עדיין תידרשו לבצע בקרה שוטפת ואפקטיבית. בידקו עם עצמכם האם יש לכם את הפניות, היכולת והרצון לעשות זאת.
- האם יש לי את כל הכסף שנדרש?
בהנחה וחשבון העו"ש שלכם לא כולל את כל הסכום הנדרש לשם ביצוע ההשקעה, חשוב שתבדקו מהו הסכום הנזיל שחסר לכם, כיצד ומתי תוכלו לגייס אותו. ישנם אפיקי מימון שונים שכדאי לכם לבדוק, כגון: קבלת הלוואה על-חשבון קרן ההשתלמות, מישכון נכס ללא התחייבות ועוד. קחו בחשבון שחוץ מהמחיר הנדרש עבור הנכס ישנן הוצאות נוספות, כגון: מיסוי, דמי ניהול, עלויות שיפוץ והוצאות נוספות שעלולות לצוץ בהמשך, לכן יש לערוך תחשיב כלכלי מדויק לגבי כל אחת מהאפשרויות הספציפיות העומדות לפניכם, בהתאם לשוק בו היא מצויה ולמבנה העלויות הקשורות בה, ולהחליט מהי האפשרות הנכונה והמדויקת ביותר עבורכם. יש אפשרויות השקעה שלא תצטרכו לשאת בהן עלויות נוספות (למעט עמלות העברת כספים והפרשי שער, ויש אחרות שבהן העלויות הנלוות יכולות להגיע לכ-20% נוספים על סכום ההשקעה). ככלל ניתן להשקיע בנדל"ן בחו"ל באפיקים קבוצתיים מאזור ה-30 אלף דולר באפיקים סולידיים שהתשואה עליהם תהיה אף היא סולידית בהתאם, אך סכום ההשקעה הממוצע שיפתח בפנינו מגוון רחב יותר של אפשרויות, לרבות רכישה של נכס בבעלות עצמאית מלאה, עומד על סכום מינימלי של כ-80 אלף דולר.
- איך כדאי לי להשקיע – לבד, ביחד, כאדם פרטי או כחברה?
ישנם משקיעים שיעדיפו לעשות את הצעד הראשון של ההשקעה ביחד עם אחרים ולכן ייכנסו לקבוצת השקעה, בעוד אחרים יבחרו להשקיע לבד ובאופן עצמאי-פרטי. בשתי האפשרויות ניתן להשקיע כחברה בע"מ או כאדם פרטי, אולם לכל בחירה ישנה משמעות שונה לרבות בפן המיסויי. לכן, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע שבקיאים בתחום – עורכי דין ויועצי מס ולא לבצע רכישה לפני שהבנתם את כל הנגזרות של ההשקעה גם בהקשר הזה.
- איפה הכי כדאי להשקיע היום?
כדי לבחור את המקום האופטימלי להשקעה יש לשקול מגוון פרמטרים, ביניהם הביקושים הקיימים במדינה ובעיר אל מול ההיצע הקיים, היציבות הכלכלית באזור ונתוני הצמיחה ביעד, הנגישות התחבורתית לאזור בו נמצא הנכס, קהל היעד ועוד. כיום, מרבית הישראלים בוחרים להשקיע ביעדים כמו ארצות הברית, אנגליה (בעיקר בצפון אנגליה-במגורים ובמגורי סטודנטים), פולין (במגורים) ויוון, אם כי יש לא מעט יעדים נוספים שיכולים להתאים להשקעה בעסקאות נדל"ן. חשוב לזכור כי הפרמטרים הללו משתנים כל העת ולכן חשוב להתעדכן בהם באופן שוטף. זיכרו שיעד שהיה "חם" ואטרקטיבי לפני שנתיים, לא בהכרח יהיה כזה גם היום ולהיפך, ושיש לבחון את אפשרויות ההשקעה לגופן.
- איך אדע אם השקעה ספציפית היא הטובה ביותר עבורי?
כשתגיעו לשלב ההתלבטות על נכס או אפשרות השקעה ספציפית, בידקו ביחס אליהם מדוע נמכר- האם בשל חוסר כדאיות כלכלית, פגמים או ליקויים כלשהם? בקשו לברר את זהות בעליו הקודמים ובידקו האם המחיר המבוקש עבורו משקף את המחיר הריאלי שלו. בנוסף אל תשכחו לבדוק באמצעות בעלי מקצוע מתאימים את ההיבטים המשפטיים הכלולים בעיסקה, כמו גם את כלל העלויות הנוספות הצפויות, מעבר למחיר הנכס (כפי שפירטנו לעיל).
- מי הם הגורמים הנוספים הפעילים בהשקעה?
השקעות בנדל"ן מעבר לים מערבות לרוב מספר גורמים ביניהם: יזם, ברוקר/מתווך, חברת ניהול ואנשי מקצוע שונים. חשוב לוודא, כי הברוקר הינו אדם אמין ומקצועי שאמור לשים אל מול עיניו את טובתכם. עליכם לוודא כי חברת הניהול שעתידה לנהל עבורכם את הנכס יודעת את העבודה, בעלת וותק וניסיון, והינה מהימנה. קשה שלא להפריז בחשיבותה של חברת ניהול טובה, ובפרט כאשר זו מנהל במרוכז קומפלקסים של מגורים/בתי אבות/מעונות- חברת ניהול טובה ומקצועית תמקסם עבורכם את התשואה בגין ההשקעה, בעוד שהתקשרות עם חברה שאינה כזו עשויה להסב לכם לא מעט נזקים.