גם כשהשוק נכון להשקעות נדל"ן עדיין עלינו לוודא שבתם תהליך ההשקעה נפגוש נכס

גם כשהשוק נכון להשקעות נדל"ן עדיין עלינו לוודא שבתם תהליך ההשקעה נפגוש נכס
כל מי שלומד על האפשרויות לרכישת נכס להשקעה מעבר לים, מבין שלרנקה הינה יעד אטרקטיבי מאוד כיום.
היעדר ההיצע בדירות קיימות מוביל את המתעניינים בלרנקה לרכישת דירות "על הנייר" בפרוייקטים יזמיים בעיר.
ועדיין, גם כשהשוק אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן וניכרת בו מגמה וציפייה להמשך עליית מחירים, עלינו לוודא, ובפרט כשמדובר ברכישה "על הנייר", שהפרויקט יגיע בהצלחה לקו הסיום ושאנחנו כמשקיעים ניפגש עם נכס סחיר שרשום על שמינו, בתם תהליך ההשקעה עם השלמת הבניה.

להלן דגשים שיאפשרו לנו לוודא שאנו רוכשים "נכון", צעד אחר צעד –

1. בחירת החברה היזמית –
   • נלמד אודות הבעלים הרשומים וגורמי המפתח בחברה.
   • נתחקה אחר רמת ההגינות של החברה, וככל שניתן נשוחח עם לקוחות עבר, וגורמים מקצועיים העובדים עימה.
   • נוודא שהינה בעלת נסיון נדל"ני בכלל ובפרט בעלת קשרים מקומיים ענפים מול כל הגורמים המקצועיים איתם עתידה להיפגש במהלך הפרויקט – אנשי הרשות המקומית, גורמי הנדסה ורישוי ברשות המקומית, מתכננים, עו"ד, רו"ח, בנקים, ועוד.
2. בחירת הפרויקט –
   • נלמד אודות הבעלות על הקרקע עליה עתיד לקום הפרויקט, מתי נרכשה והאם רשומה ע"ש החברה היזמית (כמובן שכל מצב אחר מחליש את הבטוחה על כספי ההשקעה).
   • מיקומו של הפרויקט – האם מדובר במיקום בעל היתכנות מבוססת לעליית מחיר, מה העוגנים סביב הפרויקט (למשל: קירבה לחוף ים ולשירותים סביב, שכונת מגורים מבוססת עם עתודות בניה חדשות), האם קיימים מפגעים סביב הפרויקט (כביש ראשי, תחנת דלק, מים עומדים, קו מתח גבוה או תשתיות חשמל אחרות, ועוד).
   • מחיר מוצע – האם המחיר המוצע לנכס אותו שוקלים לרכוש תואם את מחיר השוק עבור נכסים קיימים, שמא מגלם הנחת רכישה "על הנייר" או שמא גבוה ונושא  בתוכו כבר כעת פוטנציאל לעלייה עתידית (כמובן שכל מחיר העולה על מחיר השוק מחליש את ההזדמנות עבור ההשקעה שלנו).
3. בחירת הנכס –
   • מטרת ההשקעה – האם הנכס מיועד לשימוש עצמי או להשקעה? במידה והנכס הינו להשקעה, מי הקהל שצפוי לצרוך אותו? האם הקהל המיועד מתאים למיקום – ככל שהנכס מיועד למשפחה האם הוא מצוי בסביבת מגורים עם שירותים מתאימים? ככל שהנכס מיועד לתיירות ולקהל נופש האם הוא מצוי בקירבת החוף, מסעדות, מקומות בילוי וקניות ועוד?
   • מקורות השקעה – האם ההון העצמי העומד לרשותינו מספיק לרכישה או שמא אנו נדרשים להלוואה, ובמידה וכן – האם זו זמינה לנו כמשקיעים זרים?
4. מהלך הרכישה –
   • עלינו לוודא כי העברת הכספים מתבצעת באופן מבוקר ומפוקח לחשבון ייעודי של הפרויקט (ולא לחשבונות פרטיים של בעלי החברה למשל) וכן שמתקבלת אסמכתא על כל תשלום, ורישום מתאים של הבעלות על הנכס.
5. בטוחות – 
   • מעבר לבטוחה החוזית יש לוודא קיומה של בטוחה רישומית על הקרקע על-שם החברה וכן בטוחה רישומית על הנכס הנרכש עם התקדמות התשלומים. ישנם מצבים בהם מתקבלת גם ערבות של החברה/ערבות מהבנק בגין התשלומים ו/או הנכס או השלמת הרישום עליו.
6. רישום –
   • במהלך הפרויקט יש לוודא כי נרשמה הערת אזהרה לגבי הבעלות על הנכס הנרכש בפרויקט.
   • בתם הפרויקט יש לוודא כי הרישום בספרי המקרקעין המקומיים הושלם והנכס נרשם על שמינו.
7. מיסוי –
   • מס רכישה או מע"מ:
     • ברכישת נכס מגורים קיים נשלם מס רכישה מדורג בטווח 3%-8% (במדרגות הנוכחיות עד 85 אלף יורו נשלם 3%, מעל 170 אלף יורו 8%, ובאמצע 5%).
     • ברכישת נכס מגורים חדש נשלם מע"מ בשעור 19% (כתושבים, ניתן להפחית את שעור המע"מ ברכישת דירה ראשונה המיועדת לשימוש עצמי למגורים, שהינה עד 130 מ"ר, לשעור של 5% בלבד).
   • מס בולים:
     • מדורג, היום עומד על שעור של 0.15% לחוזים בטווח 5-170 אלף יורו, ועל 0.2% לחוזים בסכום נקוב העולה על 170 אלף יורו.
   • מס רווחי הון:
     • בעת המכירה נשלם מס רווח הון בשעור 20% (על רווחים העולים על סך של כ-17 אלף יורו, בהתאם למדרגה הנוכחית).
8. ניהול שוטף, ככל שהנכס נרכש לצורך השקעה:
   • ניהול מקומי ואחזקה – בהתאם לאופי וסוג הנכס, ולשוכרים בו, עלינו להביא בחשבון עלויות מקומיות בגין ניהול-פרסום-תחזוקה.
   • מיסוי שוטף – על הכנסות משכירות של נכס מגורים נשלם מס מדורג בטווח של 0%-35%. בהתאם למדרגות הנוכחיות אין מיסוי שוטף על הכנסה שנתית משכירות שהינה נמוכה מ-19.5 אלף יורו, המדרגה הבאה הינה עד לסף הכנסה של 28 אלף יורו והמיסוי בתחומה הינו בשעור של 20%, וכך נטפס מעלה במדרגות המס עד למס מקסימלי של 35% בהכנסה שנתית משכירות העולה על 60 אלף יורו.

חשוב להביא בחשבון כי המידע שהובא לעיל הינו כללי ואינו מחליף ייעוץ פרטני שתוצאותיו יכולים להיות שונים מאדם אחד לאחר. וכמו כן, יש לעקוב אחר השינויים מעת לעת בתחומים ובנתונים שהובאו לעיל.

ולסיכום, חשוב מאוד להבין שגם בשוק שנכון לפעול בו, חשוב לפעול עם גורמים נכונים ומקצועיים שפועלים בהתאם לתקנות המקומיות העדכניות ומגנים על כספי ההשקעה שלנו.