תמי
אחד היתרונות בעסקאות נדל"ן בחו"ל הוא כמובן סף הכניסה האטרקטיבי שלהן. לא מעט מקומות בעולם יכולים להעניק תמורה משתלמת במיוחד, עבור ההשקעה שלנו, אפילו בסכום השקעה נמוך ממה שהורגלנו אליו בארץ, ולכן יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בשנים האחרונות בנדל"ן בחו"ל.
יחד עם זאת חשוב לזכור, כי "מחיר כניסה לעיסקה", אטרקטיבי ככל שיהיה, הוא רק פרמטר אחד, ואליו מתווספות עלויות נוספות המשפיעות, הלכה למעשה, על כדאיות ההשקעה. החלטה על השקעה בנדל"ן רק לפי "מחיר הכניסה" עלולה לגבות מכם מחיר יקר, ולכן חשוב שתבואו כמה שיותר מוכנים.
אז מהן עיקר העלויות הנוספות שתצטרכו לשלם בבואכם לבצע השקעה בנדל"ן בחו"ל?
הפירוט, שיכול להיות לא פחות מקריטי, לפניכם:
1. עלויות כניסה חד פעמיות; השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להתבצע במסגרת עצמאית או במסגרת קבוצתית. במקרה הראשון מעבר למחיר הכניסה לעיסקה, מוטלות על המשקיעים "עלויות כניסה" חד פעמיות כגון: בדיקה הנדסית של הנכס (כאשר מדובר בנכס קיים), עמלת העברת כספים והפרשי שערי מטבע, תשלום מס רכישה (ככל שחל ביעד ההשקעה), עלות פתיחת חשבון בנק מקומי במקרה הצורך, עלות רישום הזכויות בנכס ועלות חברת נאמנות להבטחת רישומן, ועוד.
במקרה בו הינכם משקיעים במסגרת קבוצתית כל העלויות הקשורות בעיסקה עצמה מוטלות על הקבוצה למעט עלויות חד פעמיות הקשורות בחלקכם בהשקעה. במקרה זה תצטרכו לשלם גם עבור ייפוי כח נוטריוני לרישום חלקו של כל אחד מחברי הקבוצה בנכס וכן תישאו בעמלות בגין הפרשי שער והעברת הכספים לחשבון העיסקה בחו"ל.
כמו כן, ככל שתבחרו לבצע את ההשקעה כחברה, תתווסף לכך גם עלות חד פעמית של הקמת חברה בהתאם למקום בו תנוהל החברה.
2. עלויות שוטפות; פרט לעלויות החד פעמיות המפורטות מעלה, אם תבחרו להשקיע במסגרת עצמאית, תצטרכו לשאת גם בעלויות שוטפות ביניהן: תשלום לחברת הניהול (6%-10% מהשכירות), עריכת ביטוח לנכס (עלות שיכולה לנוע מעשרות דולרים בחודש ליותר, בהתאם לשווי שלו), מיסים מקומיים (וועד בית, ארנונה, גינון – עלויות שעשויות לחול על בעלי הנכס או על הדיירים, בהתאם למיקום בו נמצא הנכס), עלויות אחזקה ותיקונים (לרבות של הציוד המצוי בנכס) ועוד. כמו כן, בסוג השקעה זה עשויות להיות גם עלויות בגין ניהול חשבון בחו"ל והעברת כספים מחשבון בחו"ל לחשבון בארץ.
וכן, ככל שבחרתם לבצע את ההשקעה כחברה, תתווסף להללו גם עלות אגרה שנתית של החברה, בהתאם למקום בו מנוהלת.
3. מיסוי; המיסוי על השקעות הנדל"ן בחו"ל משתנה מאפיק השקעה זה לאחר וממדינה למדינה, ולכן יש לתת עליו מראש את הדעת, שכן שיעור המס שתצטרכו לשלם יכול להפוך השקעה שנשמעת על פניו כאטרקטיבית לבלתי כדאית. ישנן מדינות שחתמו עם מדינת ישראל על אמנת מס, דבר שימנע מהמשקיעים חובת תשלום כפל מס, אולם ישנן מדינות שלא, ולכן חשוב לדעת זאת טרם ההשקעה. מומלץ כמובן להתייעץ עם רו"ח טרם החתימה על העיסקה ולהבין מהו אופן ההתאגדות הנכון (השקעה כחברה או השקעה כפרטי) ובהתאם, מהו הצפי של סכום המס בו תישאו בגין ההשקעה.
ככלל, עסקאות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל נחלקות בהקשר המיסויי לשתי קבוצות:
– עסקאות שמטרתן להניב למשקיעים הכנסה פאסיבית שוטפת (לדוגמא: רכישת נכס והשכרתו כנגד קבלת דמי שכירות חודשיים, כניסה לקבוצת השקעה המניבה תזרים שוטף).
– עסקאות שאינן מניבות תזרים שוטף ומטרתן להגדיל את ההון איתו נכנסנו לעיסקה בתומה.
בסוג הראשון של העסקאות, בהנחה וקיימת אמנת מס, גובה המס ייקבע בהתאם למסלול ומדרגות המס (מסלול ברוטו / נטו, יכול להגיע עד לכ-21%~ מההכנסה השוטפת).
בהשקעות שאינן מניבות תזרים שוטף ומיועדות להגדלת הון, שיעור המס שיוטל על העיסקה הוא 25% מס רווח הון, ובמקרה שבו יש אמנת מס עם המדינה בה התבצעה ההשקעה והמס המשולם בה הינו נמוך מ- 25% תידרש השלמת תשלום בישראל עד לשיעור של 25% על רווחי ההשקעה.
ככל שתבחרו להשקיע במסגרת חברה, יש לבחון האם חלה על החברה חבות מיסויית נוספת ביעד ההשקעה.
לסיכום, השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות החלטה טובה מאוד ובעיקר בעת הזו, בתנאי שהיא מתקבלת בצורה השקולה ביותר, תוך שהיא לוקחת בחשבון את כל אשר ניתן לצפות מראש. חשוב לא להסתנוור מהמספרים הנמוכים, ובכללם מ"מחיר הכניסה" להשקעה, ולבדוק היטב את העלויות הנוספות הנלוות להשקעה הספציפית העומדת על הפרק כי הן יכולות להפוך את כדאיות ההשקעה על פיה.
קחו בחשבון, שהעלויות הללו אינן זניחות ועשויות להוסיף לעלות ההשקעה כ- 20% נוספים רק במחיר הכניסה אליה, דבר שעשוי לשנות מקצה לקצה את החלטתכם האם להתקדם לעבר ההשקעה או לא.
כמו תמיד, אני מציעה לא לעשות את הדרך לבד ולבסס את החלטת ההשקעה באמצעות אנשי מקצוע שמכירים את אפיק ואופי ההשקעה שהינכם שוקלים לבצע, את יעד ההשקעה, הרגולציה המקומית הנהוגה בו וכן הלאה, ואת כל אשר הינכם למדים בדרך להכניס למסגרת תקציבית סדורה המשקפת לכם את כל העלויות שיש לקחת בחשבון על-מנת לקבל החלטת השקעה.
אני פה עבורכם ואשמח לסייע לכם בדרך להשקעת הנדל"ן הבאה שלכם.
תמי