תמי
בין כל אפיקי ההשקעות הנד"לניים הקיימים, בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר הצעות להשקעה ב"קרקעות ספקולטיביות": קרקעות חקלאיות המשווקות לציבור מתוך הבטחה שהן "תופשרנה" בעתיד הקרוב לבניה למגורים ו/או לתעסוקה. שמן "קרקעות ספקולטיביות" מעיד כבר על מהותן, ואכן מדובר בקרקעות שבשלב רכישתן על-ידי המשקיעים הן עדיין אינן מאושרות לבניה ולפיכך, עסקאות כאלה כוללות רכיב סיכון גבוה בהתייחס למימוש ההשקעה, בוודאי בהשוואה לעסקאות נדל"ן אחרות שיכולות להיות סולידיות הרבה יותר.
בכל הקשור להשקעה בקרקעות ספקולטיביות, חשוב להבין כי עסקאות כאלה אינן מתאימות לכל אחד. השקעה בקרקעות ספקולטיביות מצריכה אופי של "ריצת מרתון" ופחות מתאימה לחובבי ריצות למרחקים קצרים… פוטנציאל הרווח בהן עשוי להיות גדול, אך לצד זאת הן מצריכות אורך רוח, הבנה מעמיקה של: היבטי מס, של הליכי רישוי ותכנון, של היבטים משפטיים ועוד.
אז איך עושים את זה נכון? בעזרת בדיקות מקדמיות, ידע מתאים וקבלת חוות-דעת מקצועיות, ניתן בהחלט לצמצם את חוסר הוודאות למינימום האפשרי ולבצע עיסקת רכישה אטרקטיבית.
אם אתם שוקלים להשקיע ברכישת קרקע ספקולטיבית, וחושבים כי המסלול הזה עשוי להיות נכון עבורכם, חשוב להביא בחשבון מספר פרמטרים חשובים:
- זכויות הבניה המאושרות הן גורם קריטי לקביעת שווי הקרקע; שוויה של קרקע אינו נגזר מגודלה. רכיב חשוב בקביעת השווי הינו זכויות הבניה המאושרות בהתייחס לשטח הספציפי, ובמקרה של קרקע ספקולטיבית – זכויות הבניה המאושרות בתחום התכנית בו מצוי השטח הספציפי. כך, למשל, שוויה של קרקע בשטח של 1,000 מ"ר, אשר מיועדת לשמש כפארק, לא יהיה זהה לשווי קרקע בגודל זהה, אשר כוללת זכויות בניה המאפשרות הקמת 80 יחידות דיור על השטח. יחד עם זאת, במעמד כניסתו לחטיבת קרקע המצויה בתחום תכנית עתידית המסדירה את זכויות הבניה בה, לא משנה היכן תהיה מצויה הקרקע שבבעלותינו, ולאיזה ייעוד או שימוש תיועד, שכן נקבל את החלק המשקף את השווי היחסי שלנו בתחום התכנית שתחול עליה. אבל בנקודת הזמן בה אנו רוכשים קרקע ספקולטיבית עם ציפייה לעליית ערך, עלינו להינות מכך שקרקע שטרם אושרו לגביה זכויות בניה תהא זולה לאין שיעור מקרקע בשטח דומה, הכוללת זכויות בניה זמינות, ולכן חשוב מאד לבדוק את זכויות הבנייה המאושרות או לחילופין לאמוד את הדחייה הנדרשת עד לאישורן ובהתאם לקבוע את השווי.
- השלב בו מצויים הליכי התכנון; על-מנת שקרקע תאושר לבניה היא צריכה לעבור מסכת תכנונית שלמה שמכשירה אותה לכך. הגשת בקשה להיתר בניה מהווה את החולייה האחרונה בשרשרת התכנונית, כאשר קודמים לה שלבים שאינם תלויים כלל ועיקר בבעלי הקרקע אלא בוועדות התכנון השונות שאמורות לקדם תכנון הכולל פעמים רבות תכניות כגון: תכנית פיתוח ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מקומית מפורטת.
בבואנו לבחון כדאיות בעיסקת רכישת קרקע ספקולטיבית, חשוב מאוד לבדוק באיזה שלב תכנוני נמצאת הקרקע ולהבין שככל ששלב התכנון רחוק משלב הגשת תכנית לקבלת היתר בניה, כך צפויה לנו ריצה לטווח ארוך יותר, דבר שכמובן צריך למצוא ביטוי גם במחיר נמוך יותר.
כאן הייתי ממליצה לכם לא לוותר על התייעצות עם בעלי מקצוע שמכירים היטב את התכניות החלות על השטח שאת רכישתו אתם בוחנים. בעלי מקצוע אלה יוכלו לומר לכם מהו השלב התכנוני בו מצויה הקרקע וכן לאמוד את משך הזמן שנדרש עד להכשרתה לבניה בפועל.
- עלויות נוספות; פרט למחיר שמשולם עבור הקרקע, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות הנובעות מההיבטים משפטיים ותכנוניים הנדרשים ביחס אליה, לרבות מיסים והיטלים, עריכת תכניות להיתר בניה, היטלי פיתוח, אגרות ועלויות בניה ועוד. עלות נלווית משמעותית ביותר הינה בדרך כלל היטל השבחה. היטל זה, כשמו כן הוא, מוטל בגין השבחת הקרקע. כאשר מאושרת תכנית המעניקה/משביחה זכויות בניה בשטח מסוים, מוקמת החובה על הבעלים בעת אישור התכנית המשביחה לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% משווי ההשבחה לועדה המקומית. חובת התשלום בפועל תוטל על הבעלים בעת מימוש במכר (לאחר מכירת הקרקע כתנאי לקבלת אישור לרישום העברת הזכויות בטאבו) או בהיתר (לאחר שתוגש תכנית בקשה להיתר לבניה על הקרקע).
חשוב לציין, כי אם במועד שבו נרכשה הקרקע, חלה על הקרקע כבר תכנית מתארית מאושרת המעניקה לה פוטנציאל תכנוני, יתכן וחלק מההשבחה כבר שולמה על-ידי הבעלים הקודמים וכל שנותר הוא להשלים את הפער בין התכנית הקודמת שאושרה ושולמה בגין הפוטנציאל שיצקה השבחה לתכנית חדשה, ההופכת את הפוטנציאל לזמין למימוש. אם במועד ביצוע רכישת הקרקע לא היתה כל תכנית מאושרת, על בעלי הקרקע יוטל מלוא היטל ההשבחה בגין זכויות הבנייה, לכשאלה תאושרנה, דבר שחייבים לקחת בחשבון ולהיות מודעים לו מראש.
- חוות-דעת שמאית; על-מנת למנוע מצבים בהם חברות תשווקנה לציבור קרקעות ספקולטיביות מבלי להציג את המצב התכנוני והמשפטי לאשורו, בשנת 2014 אושר על-ידי מועצת שמאי המקרקעין תקן 22, שקובע כי קרקעות ספקולטיביות או קרקעות הנושאות ציפייה לעליית ערך, חייבות להיות משווקות בצירוף חוות-דעת שמאית בהתאם לתקן. חוות-הדעת מאפשרת לרוכשים הפוטנציאליים לקבל החלטה שקולה ואחראית ביחס לעיסקה, בהתבסס על נתונים אובייקטיביים ומקצועיים. לכן, אל תוותרו על קבלת חוות-הדעת ומומלץ אף לבחון אותה על-ידי שמאי נוסף מטעמכם.
- ריבוי בעלים והצורך בהסכם שיתוף; תכנית המעניקה זכויות חדשות בתא שטח מסוים בו לא היה תכנון קודם, בדרך כלל הינה תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של חטיבת קרקע. לשם החלוקה המחודשת של הזכויות בחטיבת הקרקע, נערכות טבלאות איזון הלוקחות בחשבון את כל בעלי הזכויות באותה חטיבת קרקע ואומדות את המצב בו נכנסו לתכנית וכפועל יוצא את השווי היחסי שלהם בתחומה לפני התכנית החדשה, לעומת מצבם בתכנית החדשה. טבלאות האיזון צריכות להיערך על בסיס מספר עקרונות, שהחשובים ביניהם הם שמירת השווי היחסי והקצאת השטח החדש במיקום קרוב ככל הניתן למיקום המקורי (ככל שהתכנון מאפשר). הטבלאות הללו צריכות להיות עדכניות באישור התכנית הסופית (עד 6 חודשים אחורה מיום אישורה). גם בתכנית שבה לא נדרשות הסכמות בעלים, ריבוי הבעלים יכול ליצור סרבול תכנוני וכן להוליד התנגדויות בשל ניגודי אינטרסים של בעלי הזכויות השונים באותה חטיבת קרקע. הללו עלולים להאריך את ההליכים התכנוניים בקרקע. אילו היה נערך בין כל בעלי הזכויות באותה חטיבת קרקע המצויה בתחום התכנית הסכם שיתוף, והללו היו מיוצגים על-ידי קול אחד, הדבר היה מקל את ההליך התכנוני ומייעל את ההתמודדות מול ההתנגדויות שעלולות להישמע כנגד התכנון החדש המוצע ו/או הקצאות התמורה והאיזון שכולל.
לסיכום, למרות שעסקאות לרכישת קרקעות ספקולטיביות טומנות בחובן סיכון וחוסר וודאות, אין לשלול אותן על הסף, וניתן בהחלט לבצע עסקאות טובות וכדאיות בהן. בחינה יסודית של מעמד הקרקע נשוא העיסקה, ההליכים שנדרשים להכשרתה לבניה, הבנת משך הזמן הצפוי עד לקבלת היתר בניה (לרבות מקדמי ביטחון ריאליים) והעלויות הנלוות שיש לקחת בחשבון מעבר למחיר רכישת הקרקע, יובילו לעיסקה כדאית מבחינה כלכלית, אשר עשויה להניב לכם רווח משמעותי. עם זאת, כדאי לשקול עיסקה כזו רק הינכם משקיעים בעלי אורך רוח (שכן תהליכי תכנון ורישוי עשויים להימשך זמן רב), שלא זקוקים או צפויים להזדקק לתזרים שוטף/תשואה שוטפת מההשקעה ואשר מבינים כי עלולים להיות עיכובים וקשיים, גם מעבר למשך הזמן שהיה צפוי במעמד הרכישה, ובין היתר גם בשל ריבוי הבעלים של הקרקע.
אשמח ללוות אתכם ולייעץ לכם בהשקעות הנדל"ן שלכם,
תמי.