תמי
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אי אפשר להתווכח עם העובדה שמדינות רבות, המבקשות למשוך אליהן משקיעים חיצוניים, מעניקות תנאים מפנקים למדי בדמות חוקים נוחים, בירוקרטיה פשוטה יחסית, מחירים אטרקטיביים ותשואות נאות לצידם.
ואכן השקעה נדל"נית בחו"ל יכולה להיות השקעה מעולה, אם תדאגו לעשות אותה נכון, כמובן. כמו בכל עסקת נדל"ן תהיו חייבים להכיר היטב את השטח, את החוקים המקומיים, המגמות, קל וחומר את ההתאמות המקומיות שמצריכות הבנה עמוקה ומקצועית של האזור בו מתבצעת ההשקעה.
אז איך עושים את זה נכון? איך תדעו היכן להשקיע ואיך תוודאו שכספכם מוגן? אם החלטתם לרכוש נדל"ן בחו"ל אך טרם גיבשתם החלטה היכן, זה הזמן לבדוק את ארה"ב, אנגליה ופולין, שלוש ארצות הנחשבות ליעדי ההשקעה המובילים כרגע בעולם, ולא בכדי.
ארצות הברית: סכום התחלתי נמוך יחסית
השוק האמריקאי הינו כידוע שוק גדול מאוד. מסיבה זו לא נכון להסתכל על ארה"ב כעל מקשה אחת ולדבר במונחי "שוק הנדל"ן האמריקאי", אלא לבחון את האפשרות הספציפית המוצעת להשקעה.
אם בעבר ניתן היה בהחלט לאתר נכסים מבטיחים להשקעה בארה"ב במיקומים בעלי עוגן שכירות מוצק, בשנתיים האחרונות יש לבחון את ארה"ב יותר כ'שוק של עסקאות' ופחות כשוק נכון להשקעה באופן גורף, וניתן בהחלט למצוא אפשרויות השקעה טובות וראויות בארה"ב בסכום התחלתי נמוך יחסית של כ- 50,000 דולר, ובתמורה לקבל תשואה גבוהה יחסית של כ- 8% ומעלה.
חשוב לוודא כי אפשרות ההשקעה הינה באפיק הנהנה מביקוש קשיח – מגורים למשל, ולא באפיק המצוי היום באיום ולעיתים אף בסכנת הכחדה – מסחרי למשל, וכן שמצוי באזור בעל "ביקוש קשיח", הווה אומר אזור בו הביקוש עולה על ההיצע, ואף מצוי במגמת עלייה בשל הגירה חיובית-ירידה בשעור האבטלה-ואוכלוסיה חזקה צומחת (למשל: יוסטון-אוסטין-דלאס במדינת טקסס, שכונות מסויימות בניו-יורק שבמדינת ניו-יורק, שכונות מסויימות בשיקגו במדינת אלינוי, ועוד), ולא ללכת שבי באופן אוטומטי אחרי אפשרות הכניסה לארה"ב רק בגלל מחיר הכניסה הנמוך באופן יחסי.
אנגליה: תמיכה ממשלתית
כפי שפירטתי בסקירות קודמות, בשנים האחרונות האוכלוסייה באנגליה הולכת וגדלה וכפועל יוצא מכך עולה גם הביקוש לנדל"ן.
ממשלת אנגליה שמה לה למטרה לתת מענה נד"לני לגידול הדמוגרפי ולשם כך היא מכשירה מקומות מגורים נוספים, לעיתים תוך מתן רישיונות המסבים מבני תעסוקה למבני מגורים בהליך מקוצר וכן מפתחת את אזור צפון אנגליה על ידי השקעה בתשתיות במטרה לחבר את אזור הצפון למרכז ו"למשוך" אוכלוסיות חדשות לאזור זה. צעדים אלה, יחד עם שיעור המטבע הנמוך בעת הזו, יוצרים הזדמנויות טובות להשקעה.
הסכום ההתחלתי הנדרש להשקעה באנגליה הינו כ- 70,000 פאונד והוא מאפשר רכישת נכסים ויחידות מניבות, כגון: יחידות מעונות סטודנטים, יחידות בבתי אבות, יחידות בבתי מלון וכן דירות קטנות למגורים באזור הצפון.
ביחידות המניבות, התשואה השוטפת הינה גבוהה יחסית ועומדת על שיעור של 9%-10%, אך יש לקחת בחשבון את הסיכון והתלות הנובעים מביצועי חברת הניהול (נושא חשוב מאד עליו ארחיב בסקירה נפרדת). לעומת זאת, בנכסים המניבים למטרת מגורים, התשואה השנתית השוטפת הינה נמוכה יחסית ועומדת על כ- 6%-7%, אך לצידה קיים פוטנציאל עליית ערך של הנכסים בשיעור שנתי של כ- 5%-15% בהתאם לנתוני השנים החולפות.
פולין: יציבות מרשימה
שוק הנדל"ן בפולין מפגין יציבות מרשימה למרות המשבר העולמי הנוכחי ופולין נותרה יעד אטרקטיבי להשקעה. השוק הפולני מצוי בעליית מחירים מאז שנת 2013 ובשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשבע הערים הגדולות בה בשעור של כ-9% לשנה בממוצע, נתון מרשים לכל הדעות.
שיעור הגירה חיובי למדינה שבשנת 2019 עמד על 16.9%, בצירוף ההיצע הנמוך של נכסים למגורים במדינה (בשנת 2018, מוקמה פולין במקום אחד לפני אחרון באירופה ביחס שבין מספר הדירות הקיימות למגורים ובין מספר התושבים), צפויים להוביל להמשך עליה בביקושים לנדל"ן. לצד זאת, חוסנה הכלכלי של המדינה, עליו מעידים שיעור האבטלה הממוצע הנמוך לצד שיעור תוצר מקומי גולמי גבוה (שעמד בשנת 2019 על ממוצע של 4.15%), מעידים על יכולת התושבים לממש את הביקושים לנדל"ן.
לבסוף, גם הפן הרגולטורי הופך להיות יותר ויותר נהיר, פשוט ומוסדר במדינה המזרח אירופאית המתעוררת הזו: המדינה הטמיעה את חוקי האיחוד האירופי בכל הקשור לתחום הנדל"ן, ואף מקדמת אמנות בינלאומיות פרטניות המאושררות בפרלמנט ובכך מקבלות תוקף חוקי, ומערך הרישום בה ברור ומגן על רוכשים מקומיים ו/או זרים.
הסכום ההתחלתי שיידרש לביצוע השקעה בפולין הינו החל מכ- 50,000 יורו, ובפרוייקטים מסויימים אף 30% מהם בלבד בשלב הבנייה, והשלמת יתרת הסכום ותוספת עלויות גמרים (דירות בפולין נמכרות ברמת מעטפת) של כ-1700 ש"ח למ"ר (כאשר רב הדירות הן 30-50 מ"ר). בסכום זה, תוכלו לרכוש דירה קטנה חדשה בפריסייל בפרויקט מגורים באחת מהערים הגדולות בפולין ולקבל תשואה נמוכה יחסית של כ- 6% לכשתהיה מוכנה בורשה ומעט יותר בערים פחות מרכזיות. עם זאת, פוטנציאל עליית הערך של הנכסים בפולין הינו גבוה כאמור לעיל ועומד על כ- 10% לשנה.
מהאמור עולה, כי אף בעידן זה יש אפשרויות השקעה ראויות מבוססות שיכולות לשרת את הפרופיל האישי שלנו ככל שיהיה, ולייצר עבורינו אסטרטגית השקעה מניבה, בין אם המטרה שלנו הינה הגדלת הון ובין אם הינה תזרים שוטף כתשתית להכנסה פאסיבית שעשוי לסייע לנו בפרט בתקופת קורונה שלא יכולנו לשער מראש את קיומה ואת גודל ההשלכות שלה.
מה שחשוב תחילה הוא למפות את הפרופיל האישי שלנו ולהתאים את אסטרטגיית ההשקעה שתשלים אותו.
לרשותכם בדרך להשקעות שמתאימות לכם,
תמי